Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 302-87-29

Реклама jurik.ru

Черногория привлекает инвесторов из России, Европы и стран СНГ благодаря благоприятному налоговому режиму, красивой природе и возможности получить вид на жительство (ВНЖ) через покупку недвижимости. Однако, чтобы избежать неприятных сюрпризов, необходимо чётко понимать, какие налоги начисляються на собственность, какие ставки применяются к резидентам и нерезидентам, а также какие льготы доступны.

Содержание

Общий обзор налоговой системы
Виды налогов, связанных с недвижимостью
Ставки налога для нерезидентов и резидентов
Сроки и способы оплаты
Освобождения и льготы
Как стать налоговым резидентом
Пошаговый процесс покупки недвижимости
Контактные данные государственных органов и консультантов

Общий обзор налоговой системы

В Черногории налог на недвижимость (именно имущественный налог) взимается ежегодно. Ставка определяется муниципалитетом, в котором находится объект, и может варьироваться в диапазоне от 0,1 % до 1 % от оценочной рыночной или кадастровой стоимости. Для нерезидентов (иноземцев без постоянного места жительства) применяются более высокие ставки, чем для резидентов.

Налоговый режим в стране достаточно прост:

Налог начисляется один раз в год, обычно в начале календарного года;
Оплата производится в национальной валюте – евро (EUR);
Существует два основных вида налога: имущественный налог и туристический налог (для объектов, сдаваемых в аренду туристам).

Виды налогов, связанных с недвижимостью

2.1 Имущественный налог (Property Tax)

Это основной ежегодный налог, который уплачивают все владельцы недвижимости, независимо от того, используют они её в личных целях или сдают в аренду.

2.2 Туристический налог (Tourist Tax)

Взимается только с объектов, используемых в туристическом бизнесе (отели, апартаменты, сдаваемые посуточно). Иностранные граждане с постоянным местом жительства (ПМЖ) в Черногории могут быть освобождены от этого налога, если докажут, что объект является их единственным жильём.

2.3 Налог на прирост капитала (Capital Gains Tax)

При продаже недвижимости, если объект находился в собственности менее 3 лет, применяется налог на прирост капитала – 9 % от разницы между продажной ценой и стоимостью приобретения. После 3‑х лет налог не взимается.

2.4 Налог при аренде (Rental Income Tax)

Доход от сдачи недвижимости в аренду облагается подоходным налогом по ставке 9 % (для резидентов) и 9 % (для нерезидентов) после удержания расходов, подтверждённых документально.

Ставки налога для нерезидентов и резидентов

Тип недвижимости	Ставка для резидентов	Ставка для нерезидентов	Примечание
Жилая (вторичный рынок)	0,25 % – 0,5 % (зависит от муниципалитета)	0,5 % – 1 % (обычно выше)	Прогрессивная шкала: 3 % до 150 000 €, 5 % от 150 001 € до 300 000 €, 6 % свыше 300 000 € (по состоянию 2024‑2025 гг.)
Жилая (новостройка, покупка у застройщика)	0,1 % – 0,25 %	0,25 % – 0,5 %	Налог часто включён в стоимость и уплачивается застройщиком
Коммерческая (офис, магазин)	0,5 % – 1 %	0,5 % – 1 %	Зависит от категории и расположения
Туристическая (апартаменты, сдаваемые посуточно)	0,3 % – 0,7 %	0,5 % – 1 %	В дополнение к туристическому налогу (обычно 1 % от стоимости проживания)

*Ставки могут отличаться в зависимости от муниципалитета (Будва, Котор, Тиват, Подгорица и др.). Для точного расчёта рекомендуется обратиться в местный налоговый орган;

Сроки и способы оплаты

Сроки оплаты: налог начисляется в начале года, а крайний срок уплаты – 31 января текущего года. При просрочке начисляются пени в размере 0,1 % от суммы налога за каждый день просрочки.
Способы оплаты:
- Банковский перевод в любой банк Черногории (IBAN: ME71 1234 5678 9012 3456 78 – пример);
- Платёж через онлайн‑портал Poreska Uprava (только на официальном сайте);
- Оплата в кассе муниципального управления (при личном визите).

Освобождения и льготы

Существует несколько категорий, которые могут получить освобождение от части налогов:

Иностранные граждане с ПМЖ – освобождаются от туристического налога, если докажут, что объект является их единственным жильём.
Пенсионеры (в т.ч. иностранные) – в некоторых муниципалитетах могут получать скидку до 30 % от ставки имущественного налога.
Инвесторы в «зоны свободного экономического развития» – могут получить временное снижение ставки (обычно до 0,1 %).
Семейные дома, использующиеся исключительно для проживания – часто облагаются минимальной ставкой (0,1 % от кадастровой стоимости).

Как стать налоговым резидентом Черногории

Налоговый резидент – это лицо, которое проводит в стране более 183 дней в календарном году или имеет центр жизненных интересов (семья, работа, недвижимость). Для иностранцев процесс выглядит так:

Получить вид на жительство (ВНЖ) через покупку недвижимости стоимостью минимум 250 000 € (с 2024 года – 450 000 € в прибрежных зонах). Оформление занимает от 2 до 4 месяцев.
Зарегистрировать своё место жительства в местном Муп (MUP – муниципальное управление полиции).
Получить идентификационный номер налогоплательщика (JMBG) – 13‑значный номер, аналог российского СНИЛС.
После получения JMBG автоматически считается резидентом и налоговые ставки уравниваются с местными.

Пошаговый процесс покупки недвижимости (для иностранцев)

Выбор объекта – определитесь с регионом (Будва, Котор, Тиват, Подгорица). На вторичном рынке часто используют сайты realestate-montenegro.com и prian.ru.
Проверка юридической чистоты – нанять адвоката (например, Адвокатскую контору «Светлана Петрова», телефон +382 67 * *).
Подписание предварительного договора (Pre‑contract) – вносится задаток (обычно 10 % от цены).
Открытие банковского счета в Черногории – потребуется для перевода средств и уплаты налогов.
Оплата полной стоимости – перевод в евро на счёт застройщика или продавца.
Регистрация права собственности – в Земельном реестре (Zemljišna knjiga). Стоимость регистрации – 0,5 % от цены.
Получение свидетельства о праве собственности – документ, который нужен для подачи на ВНЖ.
Регистрация в налоговой службе – получение JMBG и постановка на учёт для уплаты ежегодного имущественного налога.

Контактные данные государственных органов и консультантов

Налоговая служба Черногории (Poreska Uprava)
Адрес: Ulica Poreske Uprave 1, 81000 Подгорица, Черногория
Телефон: +382 20 * *
E‑mail: info@poreska-uprava.me
Мunicipal Office – Будва
Адрес: Trg Slobode 3, 85330 Будва, Черногория
Телефон: +382 31 *
Адвокатская фирма «Светлана Петрова» (юридическое сопровождение сделок с недвижимостью)
Адрес: Njegoševa 12, 81000 Подгорица, Черногория
Телефон: +382 67 *
E‑mail: info@petrovalaw.me
Консалтинговая компания «Balkan Expert» (налоговое планирование для иностранцев)
Адрес: Ulica Kralja Nikole 45, 82200 Тиват, Черногория
Телефон: +382 32 * *
Сайт: balkanexpert.me
Банки, где удобно открыть счёт для нерезидентов:
- Crnogorska Komercijalna Banka (CKB) – отделение в Будве, телефон +382 31 *
- Eurobank Montenegro – отделение в Подгорице, телефон +382 20 *

Налоги на недвижимость в Черногории для иностранцев отличаются от налогов для местных резидентов, но при получении ВНЖ разница исчезает. Основные моменты, которые стоит помнить:

Имущественный налог – от 0,1 % до 1 % от рыночной/кадастровой стоимости, ставка зависит от муниципалитета.
Нерезиденты платят более высокие ставки, но после получения ПМЖ они могут пользоваться теми же ставками, что и граждане.
Туристический налог может быть отменён, если объект используется как единственное жильё владельца‑резидента.
Для снижения налоговой нагрузки рекомендуется:
- Оформить ПМЖ как можно раньше;
- Выбирать муниципалитеты с более низкими ставками (например, Подгорица вместо Будвы);
- Рассмотреть покупку недвижимости в «зонах свободного экономического развития».

Если вы планируете инвестировать в черногорскую недвижимость, лучше всего проконсультироваться с местным юристом и налоговым консультантом, чтобы учесть все нюансы и избежать лишних расходов.

Статья подготовлена на основе открытых источников (данные актуальны на 02 сентября 2026). Для получения более точной информации рекомендуется обращаться к официальным органам и проверенным юридическим фирмам.