Кадастровая переоценка — это процедура пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости, от которой напрямую зависит размер налога на имущество и земельного налога. В Москве этот процесс проходит регулярно и вызывает множество вопросов у владельцев квартир, домов, коммерческих помещений и земельных участков. В этой статье разберём, как проходит переоценка, какие изменения произошли в последние годы и как оспорить завышенную кадастровую стоимость.

Что такое кадастровая переоценка и зачем она нужна

Кадастровая стоимость — это официальная оценка недвижимости, установленная государством. Именно она служит налоговой базой для расчёта:

• налога на имущество физических и юридических лиц;
• земельного налога;
• арендной платы за муниципальное имущество;
• выкупной цены при приватизации.

Государственная кадастровая оценка (ГКО) проводится по решению региональных властей. В Москве организатором выступает Департамент городского имущества (ДГИ), а непосредственно оценку выполняет ГБУ «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».

Как проходила переоценка в Москве в последние годы

Оценка 2023 года

Предыдущая ГКО в Москве по решению ДГИ была проведена в 2023 году. По её результатам кадастровая стоимость объектов капитального строительства (ОКС) была обновлена и вступила в силу с 1 января 2024 года. Это повлекло за собой рост налоговых платежей для многих собственников, поскольку кадастровая стоимость значительной части объектов увеличилась.

Оценка 2025 года

На территории столицы в 2025 году проведена новая государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства в соответствии с Приказом ДГИ города Москвы от № *. Процесс включал несколько этапов:

1. принятие решения о проведении оценки;
2. формирование промежуточных (предварительных) результатов;
3. публикация проекта отчёта для ознакомления граждан;
4. приём замечаний от заинтересованных лиц;
5. утверждение итоговых результатов.

Важно понимать: кадастровая стоимость вступает в силу не сразу после утверждения. Если результат оценки утверждён в течение 2025 года, то новая стоимость начнёт применяться для расчёта налогов с 1 января следующего года.

Как узнать кадастровую стоимость своего объекта

Проверить актуальную кадастровую стоимость можно несколькими способами:

• на официальном сайте Росреестра через сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»;
• заказав выписку из ЕГРН через МФЦ или портал Госуслуг;
• на сайте ГБУ города Москвы, где публикуются результаты ГКО.

Для поиска достаточно знать кадастровый номер объекта (формата 77::*:) или его адрес.

Как оспорить результаты кадастровой переоценки

Если собственник считает, что кадастровая стоимость завышена и превышает рыночную, её можно оспорить. Существует два основных пути.

Досудебное обжалование

Обжалование кадастровой стоимости может быть произведено как до утверждения результатов ГКО, так и после. На этапе публикации проекта отчёта заинтересованные лица вправе подать замечания, если в отчёте обнаружены существенные ошибки — например, неверные характеристики объекта (площадь, назначение, год постройки).

После утверждения результатов заявление о пересмотре подаётся в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при территориальном управлении Росреестра. Заявление может быть подано в период с даты внесения результатов в ЕГРН и до внесения результатов следующей оценки.

Судебное оспаривание

В большинстве случаев специалисты рекомендуют сразу обращаться в суд с административным исковым заявлением. Для этого нужно подтвердить, что кадастровая стоимость по итогам последней оценки превышает рыночную. Список документов для суда почти не отличается от пакета для комиссии Росреестра:

• выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости;
• отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости объекта;
• документы, подтверждающие право собственности.

Важный нюанс: сумма в заключении эксперта должна отражать рыночную цену недвижимости именно на дату вступления в силу кадастровой стоимости (1 января соответствующего года), а не на момент проведения оценки. Например, если пересмотр проводился осенью 2023 года, обновлённая стоимость стала актуальной с 1 января 2024 года — и рыночную цену нужно определять именно на эту дату.

Оспоренная кадастровая стоимость применяется с 1 января года, в котором подано заявление, но не ранее даты постановки объекта на кадастровый учёт.

Статистика и тенденции

По данным судебной практики, в результате решений, вынесенных по искам, поступившим в суды в период с по , наблюдается снижение оспариваемой кадастровой стоимости, суды нередко встают на сторону собственников при наличии качественного отчёта об оценке. Это говорит о том, что оспаривание остаётся рабочим инструментом снижения налоговой нагрузки.

Кому стоит задуматься об оспаривании

Переоценка кадастровой стоимости наиболее актуальна для:

• владельцев коммерческой недвижимости (офисы, торговые помещения, склады), где налог рассчитывается от кадастровой стоимости по ставке до 2%;
• собственников крупных земельных участков;
• владельцев дорогих квартир и апартаментов.

Перед подачей заявления рекомендуется сделать предварительный расчёт: сравнить кадастровую стоимость с рыночными ценами на аналогичные объекты. Если разница существенна (более 20–30%), оспаривание, скорее всего, будет экономически оправданным.

Кадастровая переоценка в Москве, регулярный процесс, напрямую влияющий на размер имущественных налогов. Собственникам важно отслеживать публикацию проектов отчётов ГКО, своевременно подавать замечания и, при необходимости, оспаривать завышенную стоимость через комиссию Росреестра или суд. Грамотный подход к этому вопросу позволяет существенно снизить налоговую нагрузку на законных основаниях.

Обратите внимание: статья носит информационный характер. Для решения конкретных вопросов рекомендуется обратиться к профильному юристу или оценщику, члену СРО.