Кворум – это минимальное количество голосов, которое должно быть собрано, чтобы принятое решение имело юридическую силу. В большинстве случаев в многоквартирных домах кворум определяется как не менее 50 % от общего количества голосов. Однако для некоторых вопросов (изменение размера взноса, получение кредита, перепланировка и др.) закон требует двух третей (2/3) голосов собственников. Ниже подробно разберём, как правильно выполнить расчёт кворума 2/3, какие нюансы следует учитывать и какие типичные ошибки допускают.

Содержание

1. Правовая база: где прописано требование 2/3
2. Как считается один голос собственника
3. Пошаговый расчёт кворума 2/3
4. Пример расчёта на конкретных данных
5. Типичные ошибки при подсчёте
6. Часто задаваемые вопросы
7. Полезные ресурсы и ссылки

Правовая база: где прописано требование 2/3

Требование собрать кворум в размере 2/3 голосов встречается в Жилищном кодексе РФ (ст. 44) и в нормативных актах, регулирующих деятельность ТСЖ и УК. Ниже перечислены типичные вопросы, для которых нужен кворум 2/3:

• Изменение размера взноса на капитальный ремонт, если он превышает установленный минимум;
• Получение кредита или займа на капитальный ремонт;
• Перепланировка помещений, входящих в общее имущество;
• Использование общего имущества для коммерческих целей (реклама, установка оборудования и т.п.);
• Изменение способа формирования фонда капитального ремонта.

Для остальных вопросов (выбор управляющей компании, утверждение бюджета и т.д.) достаточно кворума в 50 % голосов.

Как считается один голос собственника

Голос собственника определяется по доле в праве собственности на общее имущество. На практике это часто переводится в квадратные метры принадлежащих помещений:

• 1 м² жилой площади = 1 голос;
• 1 м² нежилой (коммерческой) площади = 1 голос;
• Балконы, лоджии, веранды и террасы не учитываються (по решению суда, см. пример из Балашихинского суда).

Если в доме несколько собственников одной квартиры (например, супруги), их голоса суммируются.

Пошаговый расчёт кворума 2/3

1. Определите общую площадь дома, подлежащую учёту.
   • Берите данные из технического паспорта (без балконов, лоджий, террас).
2. Сложите площади всех помещений, принадлежащих собственникам.
   • Это будет общее количество голосов (Г_общ).
3. Вычислите требуемый порог кворума.
   • Для 2/3: Кворум = Г_общ × 2/3.
   • Округляйте в большую сторону, если полученный результат нецелый (правило «в пользу законности»).
4. Подсчитайте голоса, представленные на сессии.
   • Суммируйте площади всех присутствующих собственников (или их доверенных представителей).
5. Сравните полученную сумму с требуемым кворумом.
   • Если Г_прис ≥ Кворум – сессия считается правом́чной, решение может быть принято.
   • Если Г_прис < Кворум – кворума нет, решение считается недействительным.

Пример расчёта кворума 2/3

Рассмотрим типичный многоквартирный дом «Солнечный» (5‑этажный, 20 квартир). Данные взяты из технического паспорта;

Шаг 1. Общая площадь дома (без балконов и лоджий): 1 250,0 м². Значит, общее количество голосов Г_общ = 1 250.

Шаг 2. Требуемый кворум 2/3:

Кворум = 1 250 × 2/3 = 833,33…
Округляем в большую сторону → 834 голоса.

Шаг 3. Голоса, представленные на сессии (условно, присутствовали собственники квартир 1, 2, 3, 5, 7, 9, 12, 15, 18, 20):

• Квартира 1 – 55,2 голоса
• Квартира 2 – 48,5 голоса
• Квартира 3 – 62,0 голоса
• Квартира 5 – 57,8 голоса
• Квартира 7 – 49,1 голоса
• Квартира 9 – 53,4 голоса
• Квартира 12 – 61,2 голоса
• Квартира 15 – 68,0 голоса
• Квартира 18 – 71,5 голоса
• Квартира 20 – 70,3 голоса

Сумма = 557,0 голосов.

Шаг 4. Сравнение:

557 голосов < 834 голосов → кворума 2/3 нет.

Решение, принятое на этой сессии, будет признано недействительным. Для получения кворума необходимо либо:

• Привлечь дополнительных собственников (например, пригласить владельцев квартир 4, 6, 8, 10, 11, 13, 14, 16, 17, 19), суммарно добавив минимум 277 голосов;
• Перевести часть вопросов в заочный формат (ГИС ЖКХ, электронные подписи), где можно собрать недостающие голоса дистанционно.

Типичные ошибки при подсчёте кворума

• Не учитывают площадь нежилых помещений. По закону кворум считается от общей площади всех помещений, включая коммерческие.
• Считают голоса по количеству людей, а не по площади. Один собственник с небольшой квартирой имеет меньше голосов, чем собственник большой квартиры.
• Округляют в меньшую сторону. При получении дробного результата кворум следует округлять в большую сторону.
• Игнорируют изменения в техническом паспорте. Площадь дома может изменяться после капитального ремонта; используйте актуальные данные.
• Не учитывают доверенных лиц. Доверенность дает право голоса, но только если она оформлена в соответствии с законом.

Часто задаваемые вопросы

Как проверить, что площадь в техническом паспорте актуальна?

Запросите выписку из реестра недвижимости (Федеральная служба государственной регистрации, кадастр и картография) или обратитесь в управляющую компанию, которая обязана поддерживать актуальные данные в системе ГИС ЖКХ.

Можно ли использовать электронные подписи для голосования?

Да. С 2022 года закон позволяет проводить заочное голосование через электронные подписи, если это предусмотрено уставом ТСЖ/УК и согласовано с собственниками.

Что делать, если кворум не набран, но решение критически важно?

Варианты:

1. Отложить собрание и повторно собрать кворум через 7‑10 дней.
2. Перевести вопрос в заочный формат (ГИС ЖКХ, специализированные сервисы).
3. В экстренных случаях (угроза жизни, безопасность) обратиться в суд за разрешением проведения «срочного» собрания.

Как оформить протокол, если кворума не было?

Протокол всё равно составляется, но в нём указывается, что собрание не состоялось из‑за отсутствия кворума. Протокол размещается в ГИС ЖКХ и в личных кабинетах собственников.

Полезные ресурсы и ссылки

• Кворум: что это и сколько жителей нужно собирать (статья Людмилы Лариной) – подробный разбор требований к кворуму.
• Калькулятор голосов общего собрания – онлайн‑инструмент для расчёта голосов.
• ГИС ЖКХ – официальная платформа для проведения заочного голосования и размещения протоколов.
• Жилищный кодекс РФ, ст. 44 – нормативный документ, регламентирующий кворум.

Подсчёт кворума в размере 2/3 – задача, требующая точных данных о площади дома и внимательного подхода к арифметике. Следуя пошаговому алгоритму, учитывая все типичные ошибки и используя современные цифровые инструменты (ГИС ЖКХ, платформу Doma.ai), вы сможете гарантировать, что принятые решения будут законными и не оспоримыми в суде.

Помните: лучше заранее проверить расчёты, чем потом сталкиваться с юридическими последствиями.