Сдача квартиры внаем — популярный способ получения пассивного дохода. Однако чтобы отношения с квартиросъемщиком не обернулись проблемами, необходимо грамотно оформить договор. В этой статье разберем, какой именно договор заключать, какие пункты в нем обязательно прописать и на что обратить особое внимание.
Какой договор выбрать: найм или аренда?
Многие путают понятия «аренда» и «найм», однако юридически это разные договоры:
- Договор найма жилого помещения — заключается, когда квартиру снимает физическое лицо для проживания. Регулируется главой 35 ГК РФ. Именно этот вариант подходит в большинстве случаев, когда речь идет о квартиранте.
- Договор аренды — заключается, если жилье снимает юридическое лицо (например, компания для своих сотрудников). Регулируется главой 34 ГК РФ.
Таким образом, если вы сдаете квартиру обычному жильцу, правильно составлять договор найма жилого помещения.
Краткосрочный или долгосрочный договор?
По сроку действия договоры делятся на два типа:
- Краткосрочный найм — до 11 месяцев включительно. Не требует государственной регистрации, проще расторгается. По окончании срока договор можно продлить.
- Долгосрочный найм — от 1 года до 5 лет. Требует регистрации в Росреестре (ограничение (обременение) права собственности). Наниматель получает преимущественное право на продление договора.
Большинство собственников предпочитают заключать договор на 11 месяцев с последующей пролонгацией — это удобнее и безопаснее.
Обязательные пункты договора
Данные сторон
Указываются паспортные данные наймодателя и нанимателя. Пример оформления:
«Гражданин РФ Иванов И. И. (паспорт: серия 45* № 456, выдан ОВД района * г. Москвы), именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и гражданин РФ Петров П. П. (паспорт: серия 45* № 789), именуемый «Наниматель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем…»
Предмет договора
Точное описание квартиры: адрес (г. Москва, ул. Ленина, д. , кв. ), количество комнат, площадь, этаж, кадастровый номер (77::*:). Также указывается документ, подтверждающий право собственности.
Срок найма
Конкретные даты начала и окончания действия договора, например: с по .
Плата за проживание и порядок расчетов
- размер ежемесячной платы;
- дата внесения платежа (например, не позднее 5-го числа каждого месяца);
- способ оплаты (наличными под расписку, переводом на карту);
- кто оплачивает коммунальные услуги и интернет;
- условия повышения платы (не чаще одного раза в год).
Обеспечительный платеж (залог)
Обычно равен месячной плате. Пропишите, за счет чего он удерживается: ущерб имуществу, неоплаченные коммунальные платежи, долг по найму. Залог возвращается при выезде квартиранта после проверки состояния квартиры.
Права и обязанности сторон
- право собственника посещать квартиру (с предварительным уведомлением, например за 24 часа);
- запрет или разрешение на проживание с животными;
- возможность регистрации (прописки) нанимателя;
- запрет на субнайм (пересдачу квартиры третьим лицам) без согласия собственника;
- ответственность за мелкий и капитальный ремонт.
Ответственность сторон
Неустойка за просрочку платежа (например, 0,1% от суммы за каждый день просрочки). При наличии подписанного договора, если жилец отказывается добровольно оплачивать неустойку, собственник вправе востребовать сумму через суд.
Условия досрочного расторжения
Укажите срок уведомления (обычно 1–3 месяца) и основания для расторжения: систематическая просрочка платежей, порча имущества, нарушение прав соседей, использование жилья не по назначению.
Акт приема-передачи квартиры
К договору обязательно составляется акт приема-передачи, в котором фиксируются:
- состояние квартиры и ремонта;
- перечень мебели и техники с указанием их состояния;
- показания счетчиков воды, электроэнергии, газа;
- количество переданных ключей.
Рекомендуется приложить фотографии квартиры — это поможет избежать споров при выезде жильца.
Что проверить перед подписанием
- Документы нанимателя — паспорт, при желании можно запросить справку о доходах.
- Отсутствие задолженности по коммунальным платежам — если в договоре не прописано, что долги оплачивает наниматель.
- Согласие других собственников, если квартира в долевой собственности.
Налоги для собственника
Доход от сдачи квартиры облагается налогом. Есть несколько вариантов легализации:
- НДФЛ 13% — подача декларации 3-НДФЛ раз в год;
- Налог на профессиональный доход (НПД) -–6% — для самозанятых, оформление через приложение «Мой налог»;
- ИП на упрощенке — 6% с доходов или патент.
Самый простой и выгодный вариант для большинства арендодателей, регистрация в качестве самозанятого.
Для сдачи квартиры физическому лицу оптимально заключить договор краткосрочного найма на 11 месяцев с подробным описанием всех условий: платы, залога, ответственности и порядка расторжения. Обязательно приложите акт приема-передачи с описью имущества. Такой подход защитит интересы обеих сторон и позволит решать спорные ситуации в правовом поле, при необходимости, через суд.