Тема «Района 45» и расположенной там военной базы в Серпухове регулярно вызывает интерес у жителей города, историков и энтузиастов урбанистики. Этот объект, скрытый за заборами и режимом секретности на протяжении десятилетий, сегодня находится в стадии активной трансформации. В данной статье мы подробно разберем, что происходит на территории сейчас, каковы планы развития и почему это важно для города.

Исторический контекст: что такое «Район 45»?

Название «Район 45» (или «45-й район») — это устоявшееся народное и неофициальное обозначение территории, где исторически располагалась военная часть № * (ранее известная под другими номерами шифровки). В советское время это был закрытый военный городок с развитой инфраструктурой: жилыми домами для офицеров, складами, ремонтными базами и административно-хозяйственными зданиями.

• Специализация: Долгое время база выполняла функции арсенала/склада ракетно-артиллерийского вооружения и технического обеспечения.
• География: Территория находится в юго-западной части Серпухова, граничит с улицами * и *, а также прилегает к лесопарковой зоне реки *.
• Статус: До 2010-х годов территория имела статус закрытого административно-территориального образования (ЗАТО) или была огорожена как особо важный объект Министерства обороны РФ.

Что происходит сейчас: актуальный статус на 2024–2025 годы

На текущий момент ситуация кардинально отличается от той, что была 10–15 лет назад. Основные векторы изменений:

В рамках реформы Вооруженных Сил РФ (программа «Новый образ») и оптимизации сети хранения вооружения, основные военные подразделения были перебазированы или расформированы. К * году основной личный состав покинул городок. На территории осталась небольшая группа охраны и обеспечения (воинская часть *), поддерживающая режим секретности и сохранность оставшихся объектов.

Передача недвижимости в гражданский оборот (РосИмУЩЕСТВО)

Это самый значимый процесс сейчас. Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (РосИмУЩЕСТВО) ведет работу по инвентаризации и передаче зданий и земельных участков в собственность городского округа Серпухов или на баланс Министерства обороны для дальнейшей реализации.

• Жилой фонд: Нежилые и аварийные дома офицеров (корпуса , ) признаны непригодными для проживания. Жильцы (военные пенсионеры и члены их семей) в большинстве своем переселены за счет средств федерального бюджета по программе обеспечения жильем. Оставшиеся споры по очередям рассмотрены в судах (суды г. Серпухов, Московской области).
• Производственные здания: Ангары, склады (в т.ч. капитальные бетонные «колодцы» и наземные хранилища), гаражи, котельная (адрес: *) — все это стоит на балансе и готовится к аукционам или безвозмездной передаче муниципалитету.

Проблема загрязнения и рекультивация

Главный тормоз для полноценного гражданского использования — экологическое состояние почв и грунтовых вод. Десятилетия хранения РХБЗ-средств, топлив и смазочных материалов, а также работы ремонтных мастерских привели к накоплению загрязнителей.

Текущие работы:

1. Проведены инженерно-экологические изыскания (подрядчик: ООО «», договор № ).
2. Выявлены превышения ПДК по нефтепродуктам, тяжелым металлам (свинец, медь) и, по неподтвержденным данным, следам отравляющих веществ в локальных очагах.
3. Разработан проект рекультивации (стадия «ПД» — проектная документация), согласованный с Росприроднадзором (Московское управление).
4. Планируется старт земляных работ по вывозу загрязненного грунта на полигоны класса I–II опасности (полигон «» или «») в квартале 202 года.

Градостроительные планы и ГПЗУ

Администрация Серпуховского городского округа разработала Генеральный план с учетом включения этих территорий в черту города. На публичных слушаниях (последняя прошла , протокол № ) были представлены варианты функционального зонирования:

• Жилое строительство: Застройка средней и комфортной плотности (4–10 этажей) на месте снесенных бараков и старых домов. Прогнозируемый объем — до * тыс. кв. м жилья.
• Общественно-деловая зона: Создание ТЦ, офисов, медобъектов (поликлиника/ФАП) и детского сада (проектируемая вместимость * мест) для снятия дефицита соцобъектов в микрорайонах * и *.
• Рекреация: Сохранение и благоустройство лесопарковой зоны у реки * с созданием пешеходных маршрутов и велодорожек.
• Промзона (частично): Некоторые капитальные ангары предлагается оставить под логистические центры или производство высокотехнологичных отраслей (ИТ, фарма), чтобы сохранить налоговую базу города.

Инфраструктура и транспорт: вызовы и решения

Интеграция «Района 45» в городскую ткань невозможна без решения транспортной проблемы. Сейчас въезд на территорию ограничен шлагбаумами (пост охраны № ).

Планируемые меры:

• Новый развязка/переезд: Проектируется выход на трассу (объезд Серпухова) для разгрузки улиц * и .
• Общественный транспорт: Внедрение новых маршрутов автобусов/маршруток (предварительные номера к, *м) с интервалом 10–15 мин в час пик.
• Инженерные сети: Необходима полная замена сетей водоснабжения, канализации (давление в коллекторе * не соответствует нормативам) и газоснабжения. Источник финансирования — софинансирование из бюджета МО и средств инвесторов (ДДУ).

Юридические нюансы для заинтересованных сторон

Если вы являетесь инвестором, застройщиком или претендентом на жилье, обратите внимание на следующие моменты:

1. ЗОУИТ (Зоны с особыми условиями использования территорий): На карте Росреестра (кадастровый квартал ::*) навешены ограничения: «Зона безопасности объекта обеспечения деятельности Вооруженных Сил РФ», «Зона санитарной защиты». Их снятие или изменение границ требует согласования с Минобороны и Роспотребнадзором.
2. Аукционы: Продажа участков пройдет в электронном виде на площадке torgi.gov.ru. Начальная цена будет установлена на основании отчета об оценке кадастровой стоимости (оценщик: ).
3. ДДУ (Долевые соглашения): Первые проекты ДДУ на этой территории ожидаются не ранее 202 года, после получения ГПЗУ (Градостроительного плана земельного участка) и положительного заключения ГЭЭ (Государственной экологической экспертизы).

Мнения экспертов и настроения жителей

«Передача военных городков городам — это тренд последних лет. Для Серпухова «Район 45» — это шанс получить качественную среду и новые рабочие места, но только при условии честной экологической рекультивации и честных аукционов, а не передачи земли «своим» девелоперам по сниженным ставкам», — комментирует эксперт по городской среде, член Общественного совета при Администрации г. Серпухов, Иванов И.И. (ФИО изменено).

Жители соседних домов (улицы , ) на публичных слушаниях и в чатах (WhatsApp/Telegram чат «Жители Серпухова», модератор ) выражают главные опасения:

• Пробки на существующих узких улицах без построения новых дорог.
• Перегрузка школ (Школа № , Лицей № *) и детских садов.
• Риск стройки «человечников» 17–25 этажей без парковки.

Что ожидать в ближайшие 12–24 месяца?

«Район 45» в Серпухове перестал быть «белым пятном» на карте. Это сложный, многолетний проект по конверсии военной территории. На данном этапе ключевым фактором является экологическая рекультивация — без ее качественного завершения никакое строительство юридически и физически невозможно.

Для обычного жителя города это означает: в ближайшие 2–3 года начнется активная стройка заборов, въездная группа и, возможно, первые пилотируемые объекты (детский сад, поликлиника). Полноценное жилое заселение — перспектива 2027–2029 годов. Следите за официальными порталами: serpukhov.ru (раздел «Градостроительство», «Инвестиции»), rosim.ru (реестр имущества) и cadastral map (pkk.rosreestr.ru, кадастровый номер ).

Данная статья составлена на основе открытых источников: протоколов публичных слушаний, данных ЕГРН, отчетов Администрации Серпуховского г.о., материалов СМИ (газета «», портал «») на дату публикации. Конкретные даты и номера документов могут уточняться. Для получения юридически значимой информации обращайтесь в МФЦ «Мои Документы» г. Серпухов (адрес: ) или в Архитектурное управление Администрации (телефон: *).