Приветствую вас, дорогие читатели! С вами вновь Ольга Ульянова, аудитор. Я помогаю предпринимателям и частным лицам разбираться в сложных налоговых вопросах. Сегодня разберём ситуацию, которая вызывает много вопросов: сын подарил отцу коммерческую недвижимость — какие налоги возникают, и как быть, если одна из сторон применяет УСН?
Дарение между близкими родственниками: общее правило
По общему правилу, закреплённому в п. 18.1 ст. 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от НДФЛ, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками. К близким родственникам относятся:
- супруги;
- родители и дети (в т.ч. усыновители и усыновлённые);
- дедушка, бабушка и внуки;
- полнородные и неполнородные братья и сёстры.
Таким образом, отец, получивший в дар коммерческую недвижимость от сына, НДФЛ не платит — независимо от того, жилое это помещение или коммерческое. Важно: освобождение действует именно в отношении НДФЛ у физического лица.
А если сын — индивидуальный предприниматель на УСН?
Здесь начинается самое интересное. Если недвижимость использовалась сыном-ИП в предпринимательской деятельности (сдавалась в аренду, использовалась как офис или склад), то передача её в дар может иметь налоговые последствия:
- Безвозмездная передача имущества, использовавшегося в бизнесе, может быть расценена налоговой как реализация вне рамок обычной деятельности. Хотя прямой обязанности начислять «доход» при дарении у ИП на УСН нет, налоговые органы нередко проверяют такие сделки на предмет необоснованной налоговой выгоды.
- Если объект был учтён как основное средство, а расходы на него уже списаны при УСН «доходы минус расходы», при выбытии объекта ранее чем через 3 года (для ОС со сроком до 15 лет) или 10 лет (свыше 15 лет) может потребоваться пересчёт налоговой базы с доплатой налога и пеней (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).
Отец получил недвижимость и сдаёт её в аренду
После дарения отец становится собственником. Если он планирует сдавать коммерческое помещение в аренду, у него есть варианты:
- Платить НДФЛ 13% с арендных платежей как обычное физическое лицо;
- Зарегистрироваться как ИП на УСН и платить 6% с доходов или 15% с разницы «доходы минус расходы»;
- Стать самозанятым (НПД) — 4% при сдаче физлицам и 6% при сдаче юрлицам (но есть ограничения по видам недвижимости).
Налог на имущество
Не забудьте: после перехода права собственности отец будет платить налог на имущество физических лиц. Для коммерческой недвижимости, включённой в региональный перечень объектов, облагаемых от кадастровой стоимости (офисы, торговые помещения), ставка может достигать 2% от кадастровой стоимости.
Практические рекомендации
- Оформите договор дарения письменно, зарегистрируйте переход права в Росреестре;
- Сохраните документы, подтверждающие родство (свидетельство о рождении) — для подтверждения освобождения от НДФЛ;
- Если сын — ИП на УСН, проконсультируйтесь с аудитором о возможном пересчёте базы по «упрощёнке»;
- Оцените, как отцу выгоднее получать доход от объекта: НДФЛ, УСН или НПД.
Дарение коммерческой недвижимости от сына отцу — сделка, освобождённая от НДФЛ благодаря статусу близких родственников. Однако «подводные камни» кроются в статусе дарителя-ИП на УСН (возможный пересчёт налоговой базы) и в дальнейшем налогообложении доходов отца от использования объекта. Перед сделкой обязательно просчитайте все последствия.
По вопросам консультаций можно обращаться: г. Москва, ул. Примерная, д. 1, офис 2; телефон: +7 (9) -*-; e-mail: o.ulyanova**@mail.ru.
Ольга Ульянова, аудитор